房地產估價師房地產估價案例與分析章節(jié)練習(2019.05.04)

單項選擇題
某建筑物的建筑面積為120M2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價格為3200元/M2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）
A.78.4%
B.82.0%
C.82.7%
D.85.6%
問答題
（改錯題）某商務寫字樓建筑面積11000m2，可租售面積8000m2，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計，土地面積是3000m2。當?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m2），正常出租率90%，大樓正常管理運營每月總費用占當月租金收入的20%。經調查附近40年使用年限同樣性質用地的當前地價為8000元/m2，土地報酬率為6%，建筑物的報酬率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2012年7月1日的保險價值。估價計算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）2．總費用=8000×90×12×20%=1728000（元）3．寫字樓經營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）
答案：1．有效毛收入計算錯，應為：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．總費用計算錯，應為：8000×90×...
問答題
李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/㎡.請問：1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/㎡.張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡.你認為應如何解釋該估價結果的合理性?
答案：1.理由包括：
(1)二者的時點不同，價值不同。
(2)二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的...
單項選擇題
下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是()
A.該宗地為出讓土地使用權，可以單獨辦理抵押登記
B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權，因已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權證后才能辦理抵押登記手續(xù)
D.該在建工程已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)
問答題
回答以下問題：（1）保險事故的估價中，一般采用比較法還是成本法？或哪種方法在此類目的的估價中用得較多？（2）在回答關于技術路線的問題時，依據書中的概念，是否應明確說明可能采用的估價方法？
答案：
（1）保險評估中用得較多的方法是成本法，也可用比較法。（2）在回答關于技術路線的問題時，應說明擬采用的估價方法。
問答題
某房地產占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價其市場買賣價格，估價人員運用收益法對一層的出租商鋪進行了估價（估價方法正確），確定其價值時點的價格為12666元/m2。根據當?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律（一、二層差價2%，二、三層差價5%，三、四層差價2%），判斷出二層價格為12309元/m2，三層價格為11694元／m2，四層價格為11460元/m2，從而得出估價對象房地產的市場價格為：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。試問：如此確定的最終結果是否正確？為什么？
答案：
不正確。因為估價對象用途是商住混合，需按不同用途分別估價。
問答題
房地產保險的范圍是什么？房地產市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產保險范同？房地產保險估價可分為哪兩類？
答案：房地產投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包含土地價值；投機風險（如房地...
單項選擇題
關于明確估價基本事項的說法，錯誤的是（）。
A.估價目的本質上由委托人的估價需要決定
B.估價時點由估價目的決定
C.估價對象由委托人和估價目的決定
D.估價類型由估價師決定
多項選擇題
從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。
A.建筑物價值
B.房地產價值
C.土地價值
D.建筑面積
E.樓層
多項選擇題
根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。
A.直接資本化法
B.基于租賃收入測算
C.收益乘數(shù)法
D.基于營業(yè)收入測算
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

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房地產估價師房地產估價案例與分析章節(jié)練習(2019.05.04)

某建筑物的建筑面積為120M2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價格為3200元/M2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）

下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是()

回答以下問題：（1）保險事故的估價中，一般采用比較法還是成本法？或哪種方法在此類目的的估價中用得較多？（2）在回答關于技術路線的問題時，依據書中的概念，是否應明確說明可能采用的估價方法？

房地產保險的范圍是什么？房地產市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產保險范同？房地產保險估價可分為哪兩類？

關于明確估價基本事項的說法，錯誤的是（）。

從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。

根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

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房地產估價師房地產估價案例與分析章節(jié)練習(2019.05.04)

某建筑物的建筑面積為120M2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價格為3200元/M2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）

下列關于辦理房地產抵押登記的表述中，正確的是()

回答以下問題：（1）保險事故的估價中，一般采用比較法還是成本法？或哪種方法在此類目的的估價中用得較多？（2）在回答關于技術路線的問題時，依據書中的概念，是否應明確說明可能采用的估價方法？

房地產保險的范圍是什么？房地產市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產保險范同？房地產保險估價可分為哪兩類？

關于明確估價基本事項的說法，錯誤的是（）。

從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。

根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

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某建筑物的建筑面積為120M2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價格為3200元/M2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）

回答以下問題：（1）保險事故的估價中，一般采用比較法還是成本法？或哪種方法在此類目的的估價中用得較多？（2）在回答關于技術路線的問題時，依據書中的概念，是否應明確說明可能采用的估價方法？

房地產保險的范圍是什么？房地產市場價格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產保險范同？房地產保險估價可分為哪兩類？

關于明確估價基本事項的說法，錯誤的是（）。

從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。

根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。